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2025年，三大上市家居賣場一共虧了252.76億元。這是個相當驚人的數字。

而其中，光紅星美凱龍一家，就虧掉了237億，究其本質，不是生意崩了，而是一個時代的資產被重新定價。

如果只看數字，2025年的紅星美凱龍幾乎像一家公司“出事了”。

但營收還在，門店還在，經營活動現金流甚至在大幅改善，同比增長了277.34%，而歸母凈利潤上卻赫然寫著，虧損237億元。

那么問題來了，每月虧掉近20億之多，紅星美凱龍在2025年，到底是怎么虧掉這237億的？

答案，可能和大多數人想的不一樣。

237億虧損，并不是“虧出來的”。

先把最核心的一點說清楚，紅星美凱龍這237億，不是經營虧損，而是資產減值。

拆開看就很直觀，投資性房地產公允價值變動損失約234億元；各類資產減值約39億元；這兩項加起來，基本等于全部虧損。

換句話說，不是“今年生意不好，虧了很多錢”，而是“過去那些看起來很值錢的資產，現在不值那么多了?！?

這兩種虧損，不同屬于一個性質。

真正崩掉的，是“商場值多少錢”

要理解這件事，必須先理解紅星美凱龍這家家居賣場的本質。

紅星美凱龍從來就不只是一個簡單“賣家居家電的”，它更像一個持有大量商業地產的“包租公”。

商場，才是它真正兜底的資產。既然是資產，那么這些商場在財務上有一個關鍵設定——按“公允價值”計量，每年重新估值。

什么意思？

簡單所，以前市場好，商場值錢，賬面利潤增加；現在市場差，商場貶值 ，直接計入虧損。

于是問題又來了：為什么這些商場突然“不值錢了”？

租金邏輯被打斷，估值模型失效

商業地產的價值，除了房地產行業整個行業，只有只有一個來源：未來能收多少租金。

但2025年，這個前提被動搖了。

家居消費變慢了，房地產下行，裝修需求減少，家居賣場客流承壓；

商戶更難賺錢，品牌方日子不好過，自然壓縮租金支出；

商場不再稀缺，供給過剩，議價權開始向租戶傾斜。

于是，一個關鍵變量發生變化：

“未來租金增長”這件事，不再被相信了。

而一旦這個預期被打破，直接導致租金預期下滑，而后現金流預期下滑，資產折現估值下滑，商場價值大幅下調，這就是那234億虧損的本質來源。

不是突然損失，而是一整套估值邏輯，被重寫了。

更隱蔽的風險：不是一個點崩，是一整張表在塌

很多人以為，這只是房地產資產跌了。

但實際上，它是“連鎖反應”。

當商場價值下降之后，會發生什么？

投資收益下降、聯營公司估值下降、應收賬款回收風險上升、商譽減值壓力增加

最后的結果是，不是一個資產出問題，而是整個資產負債表在“下沉”。

而其他資產也相應在“縮水”。

一個關鍵“誤判”，紅星美凱龍經營中真的虧這么多錢嗎？

這里必須糾正一個常見誤解。從“現金”的角度看，紅星美凱龍經營現金流同比大幅增長了277%。

這說明，商場還在收租，生意沒有停，也就是說，紅星美凱龍不是“沒賺到錢”，而是“賬面不再那么值錢”。

這兩者之間的差別就像你手中的房子，房價跌了，但不等于你今天真的虧了這么多現金。

不過也要必須承認，資產確實掉價了，所以這237億，更像是一次集中“盤賬”。

把過去幾年可能發生的損失，一次性寫進報表。而“資產最重”的那個，往往最先反映出來。

最值得思考的問題：這是終點，還是起點？

面對這237億虧損，有兩種完全不同的解讀方式。

悲觀視角下，商業地產邏輯被打破，家居賣場模式進入衰退期，未來增長空間有限等等。

另一種視角，資產水分被擠掉，報表變得更真實，風險一次性釋放，換句話說，過去的問題，被一次性承認了。

那么接下來，一個新問題即變得更為重要：“一個被重估后的紅星美凱龍，還值多少錢？”

結語：

這不是商業經營層面的崩塌，而是資產定價的回歸。

當一個時代相信，房地產永遠上漲，商場租金只會更高，流量會持續增長，資產就會被不斷抬高。

而當這些信念松動后，價格，就必須回到現實。

紅星美凱龍的237億虧損，本質上不是一次失敗。而是一次遲到的承認，承認過去的高估，承認增長的邊界，

也承認一個時代，正在過去。

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